Типы документов



Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2016 N Ф05-18355/2015 по делу N А40-155549/14
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
Обстоятельства: Арендатор указывает на то, что является субъектом малого предпринимательства и арендует у арендодателя по договору аренды нежилые помещения. Арендатор направил в адрес арендодателя подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, указав цену объекта, однако последний не принял договор в редакции арендатора и не известил его о результатах рассмотрения разногласий.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку рыночная стоимость выкупаемых нежилых помещений правомерно была определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Суд первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. по делу в„– А40-155549/14

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2016 г.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Нечаева С.В.
судей: Петровой Е.А., Мысака Н.Я.
при участии в заседании:
от истца: Смирнова И.А., дов. от 07.08.2015
от ответчика: Стружина Т.А., дов. от 07.12.2013 в„– 33-Д-712/Д
рассмотрев 18 января 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 29.05.2015
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Яниной Е.Н.
на постановление от 09.09.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.
по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Запад" (Москва, ОГРН 1027739331520)
к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений

установил:

ООО "Мастер-Запад" (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 231,5 кв. м (этаж 1: пом. III, комн. 1 - 14) в здании по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 7, корп. 1, в части условия о размере покупной цены, установив ее равной 23 499 651,57 руб. без НДС, с рассрочкой в 3 года, по 624 990,32 руб. ежемесячно (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2015 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Мастер-Запад" в соответствии с договором аренды от 15.06.1999 г. в„– 08-179/99, заключенным с Департаментом имущества г. Москвы, арендует нежилые помещения общей площадью 231,5 кв. м (этаж 1: пом. III, комн. 1 - 14) в здании по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 7, корп. 1.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 09.04.2014 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
08.08.2014 истцом был получен ответ от ответчика с проектом договора купли-продажи имущества по цене 36 863 000 руб. без учета НДС в соответствии с отчетом рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.06.2014 в„– 738Г/688, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26.06.2014 в„– 834/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, не согласившись со стоимостью спорного объекта, обратился к независимому оценщику; согласно результатам оценки ООО "Блиц Сервис" рыночная стоимость объекта составляет 17 016 000 руб. без НДС.
Письмом от 21.08.2014 истец направил в адрес ответчика подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимости, с протоколом разногласий, указав цену объекта в размере 17 016 000 руб.
Ответчик не принял договор в редакции истца и не известил истца о результатах рассмотрения разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.
Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 в„– 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 19.01.2015 г. была назначена экспертиза; согласно заключению экспертов ООО "Инспекционно-контрольная служба "ЭКСПЕРТ СЕРВИС" Завутиной Е.С., Ушаковой М.С. стоимость объекта по состоянию на 09.04.2014 г. составила 22 499 651 руб. 57 коп. без учета НДС.
Экспертное заключение выполнено по состоянию на 09.04.2014 г. - дату обращения общества за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении объекта, расположенного по адресу: Москва, ул. Толбухина, д. 7, корп. 1.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы о том, что стоимость спорного объекта составляет 36 863 000 руб. без НДС., опровергаются материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы.
Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.
Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015 по делу в„– А40-155549/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья
С.В.НЕЧАЕВ

Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
Н.Я.МЫСАК


------------------------------------------------------------------