АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. по делу в„– А41-13876/15

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Нечаева С.В.,
при участии в заседании:
от ответчика - Мижуева Г.И. по доверенности от 25.03.2015, Шкуренковой Т.И., генеральный директор, решение от 24.09.2011,
рассмотрев 17 мая 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу
Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района
на решение от 18 ноября 2015 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Бондаревым М.Ю.,
на постановление от 15 февраля 2016 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровым Д.Д., Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К.,
по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района
к Обществу с ограниченной ответственностью "Вояж"
о взыскании убытков, истребовании из незаконного владения муниципального имущества

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вояж" (далее ООО "Вояж", ответчик) о взыскании 2 024 493 руб. 33 коп. убытков в виде недополученных платежей в период с 23.06.2014 по 31.01.2015; истребовании из незаконного владения ответчика муниципального имущества - нежилое помещение общей площадью 269,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский р-н, пос. Селятино, д. 49 АБ (условный номер 50-50-26/031/2010-085).
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2015 года в иске отказано.
Суд счел, что заключенный между сторонами договор от 01.04.2007 аренды нежилого помещения по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский р-н, пос. Селятино, д. 49 АБ действует на содержащихся в нем условиях, не расторгнут.
Указал, что письмо истца от 29.08.2013 за в„– 1250 не содержит доказательств, непосредственно указывающих на волю арендодателя на расторжение договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент рассмотрения дела договор аренды является действующим.
Поскольку между истцом и ответчиком имеется действующий договор аренды, истребуемое имущество является предметом аренды, переданным истцом ответчику во исполнение принятых обязательств по договору, суд пришел к выводу о законности владения ответчиком спорным имуществом, отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков в виде неполученных доходов по арендным платежам, которые бы получал последний, если бы ответчик заключил новый договор аренды по результатам проведенных торгов как победитель данных торгов, а не уклонился от его заключения.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 года решение Арбитражного суда Московской области от города Москвы от 29 апреля 2015 года отменено, иск частично удовлетворен.
Апелляционный суд взыскал с ООО "Вояж" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района 1 604 493 руб. 33 коп. убытков; обязал ООО "Вояж" освободить помещение с передачей его по акту Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района; в остальной части иска отказал.
Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.04.2007 расторгнут в одностороннем порядке вследствие отказа арендодателя от его исполнения; после прекращения договора аренды у арендатора имеется обязанность возвратить арендодателю объект аренды.
Апелляционный суд установил, что в письме истца от 29.08.2013 за в„– 1250 содержится четкое указание на то, что данный договор аренды продлению не подлежит, что в течение трех месяцев после получения письма ответчику необходимо освободить арендуемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.
Требование о взыскании убытков признано подлежащим удовлетворению с учетом произведенного ответчиком платежа в сумме 420 000 руб.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05 октября 2015 года решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Суд кассационной инстанции указал, что судами не установлено, подписан ли договор аренды по итогам проведения торгов, не исследованы условия документации о проведении аукциона о сроках заключения договора, не установлено, признан ли аукцион не состоявшимся и в силу каких обстоятельств.
Выводы суда апелляционной инстанции относительно расторжения договора аренды от 01.04.2007 признаны судом кассационной инстанции обоснованными и сделанными при правильном применении норм материального права.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Московской области решением от 18 ноября 2015 года в иске отказал.
Суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.04.2007 не расторгнут, счел, что письмо арендодателя от 29.08.2013 не содержит его волю на отказ от договора аренды, ответчик пользуется спорным помещением на законном основании - по договору аренды.
Указал, что поскольку между сторонами имеется действующий договор аренды, то есть стороны имеют взаимные права и обязанности, ответчик надлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендных платежей, в данном случае отсутствует и факт противоправности в действиях ответчика, и наличие причинно-следственной связи между его действиями и возникновением заявленных истцом убытков, что является основанием для отказа в иске в части заявленных убытков.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2016 года решение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2015 года оставлено без изменения.
Комитетом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Комитет не согласен с судебными актами в части признания договора аренды действующим.
Указывает, что за пять дней до истечения срока аренды (25.06.2013) ООО "Вояж" обратилось с заявлением о заключении договора на новый срок, на что Комитет письмом от 29.08.2013 в„– 1250 отказал арендатору в заключении договора на новый срок по причине, связанной с существенным изменением антимонопольного законодательства, о чем и был уведомлен арендатор.
С 01.07.2013 Комитет в силу закона не был вправе заключать с ООО "Вояж" договор аренды на новый срок.
Письмо Комитета от 29.08.2013 в„– 1250 об отказе ООО "Вояж" в заключении договора на новый срок являлось одновременно и уведомлением об отказе от неопределенно-срочного договора аренды.
В данном документе ясно и недвусмысленно со ссылкой на антимонопольное законодательство заявлено, что по истечении трех месяцев с даты получения настоящего письма ответчик должен освободить занимаемое помещение. Письмо направлено арендатору заказной почтой с уведомлением о вручении, получено ответчиком 03.09.2013.
Также указывает, что расторжение договора аренды подтверждается тем, что ответчик совершил действия, которыми фактически признал, что договор аренды от 01.04.2007 прекратил свое действие - ООО "Вояж" подало заявку и приняло участие в торгах на право заключения договора аренды нежилого помещения, занимаемого ответчиком: с опубликованием 19.03.2014 на официальном сайте торгов извещения об аукционе, последующим приемом заявок от претендентов и проведением 16.04.2014 и 10.06.2014 самих торгов.
Истец в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене в части по следующим основаниям.
Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор в„– 1975 от 01.04.2007, согласно которому последнему передается в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский р-н, пос. Селятино, д. 49 АБ, для использования под кафе.
Срок аренды - с 01.04.2007 по 29.02.2008 (пункт 1.2 договора).
Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2007.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды в„– 1975 от 01.04.2007 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, договор правомерно признан судами возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (утратил силу с 01.06.2015, действовал до указанной даты, в том числе в 2013 году) предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.В деле имеется письмо Комитета от 29.08.2013 в„– 1250 с сообщением, что договор аренды от 01.04.2007 продлению не подлежит в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 в„– 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации..." и утратой силы пункта 4 статьи 53 Федерального закона от 20.07.2007 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции"; арендодатель заявил о необходимости в течение трех месяцев после получения данного письма освободить арендуемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.
Комитетом организованы торги на право заключения договора аренды нежилого помещения, занимаемого ответчиком.
ООО "Вояж" подало заявку на участие в торгах, уплатило задаток, приняло участие в аукционе, признано победителем аукциона согласно протоколу в„– 1 от 17.06.2014.
Указанные обстоятельства, в том числе направление истцом ответчику вышеназванного письма от 29.08.2013 в„– 1250, совершение последним действий по участию в аукционе на право аренды нежилого помещения свидетельствуют о том, что истец и ответчик считали договор аренды от 01.04.2007 прекращенным.
Также, как сказано выше, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05 октября 2015 года указано, что выводы суда апелляционной инстанции относительно расторжения договора аренды от 01 апреля 2007 года признаются судом кассационной инстанции обоснованными и сделанными при правильном применении норм материального права.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Наличие иных оснований для пользования и владения ответчиком спорным помещением не подтверждено и не доказано.
Требование об обязании ответчика освободить помещение обоснованно и подлежит удовлетворению.
Также истец заявил о взыскании с ответчика 2 024 493 руб. 33 коп. убытков, рассчитанных исходя из размера арендной платы, определенной по итогам аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, занимаемого ответчиком, со ссылкой на необоснованное уклонение ответчика от заключения договора по итогам аукциона.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как сказано выше, после прекращения договора аренды от 01.04.2007 объект аренды не был возвращен ответчиком арендодателю. ООО "Вояж" занимало помещение, право аренды которого Комитетом выставлено на торги, помещение не было свободным.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает не доказанным обстоятельство, что имелась реальная возможность в заявленный истцом период получать за данное помещение арендную плату, определенную по результатам торгов; что после проведения торгов победителю (которым могло быть иное лицо, а не ответчик) было бы предоставлено в аренду свободное помещение с получением за это соответствующей арендной платы, предложенной им на торгах.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций об отказе в иске в части взыскания убытков.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозврате арендатором арендованного имущество после прекращения договора аренды арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Требование о взыскании арендной платы в настоящем иске не заявлено, суды обстоятельство уплаты ответчиком арендной платы, наличия или отсутствия задолженности не исследовали и не устанавливали.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обжалуемые решение и постановление в части отказа в иске об истребовании имущества, обязывает ответчика передать арендодателю (истцу) спорное помещение; в остальной части судебные акты оставляет без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 ноября 2015 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2016 года по делу в„– А41-13876/15 отменить в части отказа в иске об истребовании имущества.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Вояж" освободить нежилое помещение общей площадью 269,4 кв. м, расположенное по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский р-н, пос. Селятино, д. 49 АБ (условный номер 50-50-26/031/2010-085).
В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.НЕЧАЕВ


------------------------------------------------------------------